NYHEDER

Pant / Udlæg i andele

Historie

Ny lov

Andelsboligbogen

Konsekvenser for foreningen

Konsekvenser for den enkelte andelshaver:
  •  Tvangsauktion
  •  En andelshavers udtræden, når andelen ejes af flere
  •  Andelsoverdragelse til 3. mand

Konsekvenser for køber

 

   Historie pil

I en lang periode har der ikke været nogen kreditorer, som interesserede sig for andelsboliger. Det har der været flere årsager til. En var, at der ikke fandtes så mange andelsboliger, og en anden var, at de fleste havde en mindre andelsværdi normalt under kr. 50.000 og kun ganske
få forbedringer.

Men i 80- og 90erne er der sket en eksplosion i antallet af andelsboliger bl.a. er en del af den gamle boligmasse i København ændret fra udlejningsejendomme til andelsboligforeninger. I den forbindelse skete en markant stigning i andelsværdierne, idet mange nystiftede foreninger valgte at benytte sig af handelsværdivurderinger til at beregne andelsværdien. Handelsværdi-vurderingerne er fortsat med at stige, fordi det almindelige boligmarked er steget kraftigt og dermed har der været mulighed for en stigning i andelsværdierne.

Endvidere er der i de seneste år bygget mange nye andelsboligforeninger, som generelt har væsentlig højere værdier end andelsboligerne i den gamle boligmasse. Værdier på kr. 500.000 er ikke ualmindelige.

I 1996 faldt der en højesteretsdom, hvor det blev muligt at fortage udlæg i en andel. Det skabte en del diskussion om, hvordan det skulle håndteres, hvis en kreditor begærede en andelsbolig på tvangsauktion. I de fleste foreninger er der ikke frit salg og der er jf. andelsboligloven begrænsning på den maksimale pris. Derfor kunne en tvangsauktion ikke gennemføres på samme måde som for en ejerbolig. Det medførte, at Folketinget vedtog en midlertidig lov om, at der ikke kunne fortages pant og udlæg i en andel. Dog havde foreningerne fortsat pligt til at stille begrænsede garantier for lån ved køb af andele.

Loven blev vedtaget for at give politikerne arbejdsro til at komme med et gennemarbejdet forslag, som kunne tage højde for de specielle forhold, der gælder i en andelsboligforening i forhold til ejerboligerne.

Det tog sin tid bl.a. på grund af et folketingsvalg. Men nu er loven en realitet. I marts måned 2004 blev reglerne om pant og udlæg vedtaget. Der var nogle praktiske forhold som skulle løses, så derfor blev ikrafttrædelsestidspunktet ikke fastsat. Det skete kort før jul.

Loven er trådt i kraft den 1. februar 2005.

   Ny lov
pil

Gældende Lov om andelsboligforeninger og andre bofællesskaber findes i LBK 2001-07-02 nr. 652 med senere ændringer af 20.3.2002, 17.12.2003, 27.12.2003 og 29.3.2004. De nye bestemmelser om pant og udlæg i andele fremgår af Lov nr. 204 af 29.3.2004 sammen med ændringer i tinglysningsloven og konkursloven Lov nr. 216 af 31.3.2004.

Du bedes være opmærksom på, at den gamle bestemmelse om at stille garanti ikke længere kan gøres gældende efter loven. Det betyder, at der i fremtiden ikke kan stilles garantier men kun noteres pant og udlæg. Alle garantier stillet af foreningen før 1. februar 2005 gælder dog indtil de er indfriet.

   Andelsboligbogen pil

Som det fremgår af loven er der ved retten i Århus oprettet en andelsboligbog. Bogen svarer til bilbogen, som mange sandsynligvis kender bedre.

I andelsboligbogen skal alle pant og udlæg registreres. Det sker ved at andelshaverens kreditor udfylder en blanket som hedder "Erklæring om adkomst” – eller populært: ”Adkomsterklæring”. Blanketten skal kreditor sende til By & Bolig for godkendelse og underskrift.

Ved notering af adkomsterklæringen opkræver By & Bolig et gebyr, som vil blive opkrævet sammen med boligafgiften.

   Konsekvenser for foreningen pil

Som udgangspunkt har vedtagelsen af den nye lov om pant og udlæg ingen videregående konsekvenser for foreningen. Der bliver blot nogle nye arbejdsgange. Hvis en kreditor begærer en lejlighed på tvangsauktion, skal foreningens vedtægtsbestemmelser om overdragelse overholdes. Det gælder dog ikke foreninger med frit salg. Bestyrelsen bedes samtidig være opmærksom på, at der ved begæring om tvangsauktion er nogle formelle tidsfrister, som skal overholdes – se lovens § 6 b.

   Konsekvenser for den enkelte andelshaver:
   Tvangsauktion
pil

Den nye lov betyder, at den enkelte andelshaver kan miste sin bolig og derved blive tvunget til at fraflyttet den, hvis en eller flere af andelshaverens kreditorer begærer lejligheden solgt. Det gælder ikke kun for gæld optaget efter lovens vedtagelse eller efter lovens ikrafttræden. Det gælder også gammel gæld bl.a. til det offentlige. Det er derfor vigtigt, hvis du har gammel gæld uden en betalingsaftale at få indgået en betalingsordning. Dog er der den undtagelse, at hvis andelen kun har ringe værdi, kan andelshaveren ikke fratages boligen, da enhver person har krav på en rimelig bolig. Hvad værdien på en rimelig bolig må udgøre, vil afhænge af, hvor den er beliggende. I Københavnsområdet vil niveauet sandsynligvis ligge omkring kr. 30-50.000. Beløbet omfatter både andelsværdi og forbedringer.

Det bemærkes, at fogedretten har mulighed for at fastsætte en afdragsordning i stedet for at gennemføre en tvangsauktion.

I forbindelse med tvangsauktioner beregner By & Bolig sig et honorar for sin bistand efter medgået tid. Honoraret modregnes i lejlighedens salgsværdi inden afregning til sælger.

   Konsekvenser for den enkelte andelshaver:
   En andelshavers udtræden, når andelen ejes af flere
pil

Tidligere var det sådan, når én andelshaver af flere fx ved skilsmisse, ønskede at udtræde som andelshaver, skete det normalt ved påtegning i andelsbeviset, og parterne kunne selv klare det økonomiske. Det kan ikke længere lade sig gøre før der er sikkerhed for, at den udtrædende andelshaver ikke er registreret for pant og/eller udlæg i andelsboligbogen. Forespørgsel om udtræden skal altid rettes til By & Bolig. Såfremt der er noteret udlæg/pant, skal den udtrædende andelshaver sørge for sletning af disse i retsbogen inden påtegning af andelsbeviset kan ske.

Ved hver forespørgsel i andelsboligbogen opkræver retten i Århus et gebyr af By & Bolig. Dette gebyr vil være indeholdt i By & Boligs ekspeditionsgebyr.

Det samme gælder, når andelen overdrages uden dokumenter fx ved overdragelse i lige op- og nedstigende linie, dødsfald o.lign. Disse overdragelser sker som oftest blot ved en påtegning i andelsbeviset.

Det skal bemærkes, at overdragelserne kun kan ske i henhold til foreningens bestemmelser, som typisk er vidt forskellige fra forening til forening.

   Konsekvenser for den enkelte andelshaver:
   Andelsoverdragelse til 3. mand
pil

Når en andelshaver ønsker at fraflytte sin bolig og dermed udtræde af foreningen er der som udgangspunkt ingen ændringer i forhold til nuværende procedurer med undtagelse af den måde afregning sker på til den sælgende andelshaver.

Før der kan ske afregning til sælger, skal der forespørges i andelsboligbogen om der er noteret udlæg/pant.

Hvis der er noteringer i andelsboligbogen, skal afregning ske forlods til foreningen og dernæst til pengeinstitutter, hvor foreningen har stillet garanti for lån og herefter til kreditorer, som har fået noteret udlæg/pant. Det kan fx være til banker, det offentlige eller andre kreditorer. Et eventuelt overskud efter afregning af førnævnte afregnes til sælger.

Hvis der er flere, som har noteringer, og der ikke er penge nok til alle, vil der ikke kunne ske afregning før det er afklaret, hvem der skal have hvilke beløb udbetalt. Hvis det trækker i langdrag, vil salgssummen med fradrag af foreningens eventuelle tilgodehavender blive deponeret på en særskilt bankkonto. Det kan udløse brevveksling med sælges kreditorer og for dette arbejde beregner By & Bolig et honorar efter medgået tid.

Mange andelsoverdragelser er hidtil sket med kort varsel, i mange tilfælde er der sket afregning samme dag som køber har indbetalt købesummen. Det kan ikke længere lade sig gøre, da forespørgsel til andelsboligbogen ikke kan ske før på afregningstidspunktet for at være sikker på, at der ikke er noteret nye udlæg/pant.

   Konsekvenser for køber
pil

Vi gør opmærksom på der nu påhviler køber et helt specielt ansvar ved køb af en andel. Det påhviler nemlig køber selv at få aflyst eventuelle uaflyste noteringer på andelen i andelsboligbogen. Når By & Bolig udarbejder overdragelsesdokumenter vil vi forespørge i andelsboligbogen om der er noteret uaflyst udlæg/pant og svaret vil blive vedhæftet overdragelsesaftalen som bilag. Køber må på denne baggrund omhyggeligt vurdere risikoen ved overtagelsen af andelen og tage stilling til om handlen skal gennemføres.

Prisblad for By & Boligs gebyrer og honorarer ved ekspedition af pant og udlæg kan rekvireres.

Såfremt du har spørgsmål eller ønsker yderligere uddybning af ovennævnte kan du kontakte mig på min mailadresse birgit@byogbolig.com

Birgit Kornum